O primeiro semestre de 2012 terminou com retomada das vendas de imóveis residenciais novos na cidade de São Paulo diante do volume de lançamentos. Tradicionalmente, o total comercializado entre janeiro e junho supera a quantidade de unidades lançadas no mesmo intervalo de tempo. A exceção deu-se em 2011, quando as vendas reagiram imediatamente ao processo de desaceleração da economia e os lançamentos, pela natureza do produto imobiliário, mantiveram o forte ritmo trazido do ano anterior, 2010.

Conforme apurado pelo Departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), as vendas de janeiro a junho na Capital totalizaram 11.981 unidades, diante das 11.680 registradas em igual período de 2011, um aumento de 2,6%. O VGV (Valor Global de Vendas) deste primeiro semestre, atualizado pelo INCC-DI, foi de R$ 6 bilhões, contra os R$ 6,1 bilhões do mesmo período de 2011, o que significa a redução de 1,5%. Equilíbrio entre Oferta e Demanda No mês de junho, o total de unidades ofertadas na cidade de São Paulo ficou em 16.749 imóveis. Esse volume é 15% menor do que o percebido no final do segundo semestre de 2011 (19.731 unidades), o que confirma o equilíbrio entre oferta e demanda nesses primeiros seis meses de 2012. Conforme apuração da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio), foram lançadas 8.862 unidades de janeiro a junho deste ano. Em comparação com as 14.112 unidades do primeiro semestre de 2011, a queda foi de 37,2%. Considerando a segmentação das vendas por números de dormitórios, os lançamentos ficaram assim divididos: 6.227 imóveis de dois quartos, com participação de 52% do total de unidades comercializadas no período. O nicho de três dormitórios ocupou a segunda colocação, com 3.601 unidades vendidas, ou 30,1% do acumulado no semestre. Cabe observar que a participação do segmento de dois dormitórios no primeiro semestre deste ano cresceu diante do mesmo período de 2011, quando representou 40,3% do total vendido. Essa mudança explica, em parte, a redução de 1,5% do VGV acumulado no semestre em relação ao mesmo período de 2011. Em volume de vendas, 8.743 unidades encontravam-se na fase de lançamento, ou seja, esses imóveis foram vendidos em período inferior a 180 dias contados do momento do lançamento no mercado. Essa fase, cujo esforço promocional com campanhas de propaganda na TV, rádio, e jornais, bem como em eventos nos estandes de vendas são maiores, respondeu por 73% das vendas de janeiro a junho. “Isso comprova a existência de demanda e a aderência dos produtos lançados ao mercado consumidor”, observa Claudio Bernardes, presidente do Secovi-SP. A Velocidade de Vendas, indicador que mede o desempenho entre a comercialização e a oferta de imóveis novos em determinado período, resultou, nos últimos 12 meses, em VSO (Vendas Sobre Oferta) de 61,9% (julho de 2011 a junho de 2012) contra 56,7% (janeiro a dezembro de 2011).

Resultados de Junho

O mercado imobiliário na cidade de São Paulo demonstrou que a venda de imóveis novos continua aquecida e escoando as unidades dos empreendimentos lançados, além das unidades remanescentes dos meses anteriores.

Apesar de os resultados de vendas do mês, isoladamente, apresentarem recuo em relação a maio, com variação negativa de 32,3% (1.846 unidades em junho, e 2.728 unidades em maio), há a percepção de que o mercado está atravessando uma fase de ajuste, com manutenção da tendência de crescimento da comercialização no decorrer do segundo semestre do ano.

Considerações Finais

A economia brasileira continua em posição privilegiada em relação ao restante do mundo, e o País criou um milhão de novos postos de trabalho formais nos seis primeiros meses do ano. Apesar do prolongamento e agravamento da crise internacional, a expectativa é de que as condições internas permaneçam favoráveis, permitindo a travessia das turbulências com maior segurança.

“Mudanças governamentais como as que alteraram as regras de remuneração da poupança, possibilitando a redução da taxa Selic para o menor nível histórico, podem tornar o mercado imobiliário ainda mais interessante a investidores, comparativamente a outros ativos financeiros”, analisa Bernardes, completando que o fato de a Caixa e outros bancos aumentarem o prazo de financiamento para 35 anos permitirá a mais brasileiros o acesso ao primeiro imóvel.

Na avaliação do dirigente, a redução de lançamentos reflete o ajuste do mercado produtivo à realidade de demanda. Todavia, parte desta queda pode ser creditada a uma série de fatores, como dificuldades de aprovação de projetos em função de ser ano de revisão do Plano Diretor, falta de estoques de outorga onerosa, burocracia no licenciamento de novos projetos e a fundamental necessidade de clareza e simplificação das leis que tratam dos assuntos imobiliários. “A persistirem tais situações, poderá haver, efetivamente, um desequilíbrio entre oferta e demanda”, assevera Bernardes. Dados atualizados até abril acerca de aprovação de projetos residenciais registram uma redução superior a 18% no número de unidades licenciadas na cidade.

Além disso, o volume de conjuntos comerciais lançados saltou de 2.264 unidades acumuladas no primeiro semestre de 2011 para 2.616 unidades no mesmo período deste ano, o que representa aumento de 15,5%. “Esse crescimento contribuiu para diversificar os investimentos dos empreendedores em novos lançamentos, além do residencial”, aposta Emílio Kallas, vice-presidente de Incorporação Imobiliária e Terrenos Urbanos do Secovi-SP.

Diante desse cenário, a expectativa do setor é de encerrar o ano com crescimento de vendas de 10% de novas unidades em relação ao volume de 2011, equivalente a 31 mil unidades comercializadas.

A tendência é de os lançamentos apresentarem queda de 21%, com 30 mil unidades ofertadas, das quais 70% a serem lançadas no segundo semestre.