As previsões para o mercado imobiliário no segundo semestre são promissoras. A perspectiva é de lançarmos 70,5% das 30 mil novas unidades previstas para a cidade de São Paulo. Comportamento como esse só foi registrado em 2009, ano que iniciou morno, mas chegou ao fim como um dos melhores de nossa série histórica.
Os lançamentos refletem a ação do mercado no sentido de equilibrar oferta e demanda. Porém, não bastassem as burocracias legais, ainda temos de enfrentar inúmeras travas culturais, e a principal delas é o preconceito com o adensamento das cidades. Quando comparamos São Paulo a cidades similares no mundo, constatamos que a área possível de ser construída nos terrenos é ainda muito baixa. Esse fato limita o número de imóveis ofertados, encarecendo o preço das unidades, e nos deixa à margem da modernidade.
Ao mesmo tempo em que São Paulo destaca-se economicamente e ocupa a 36ª posição do ranking 2012 das melhores cidades do mundo para se viver, elaborado pelo site Economist Intelligence Unit (EIU), e que considerou para a escolha espaço verde, poluição, isolamento, conectividade, bens naturais, bens culturais dentre outros fatores, em termos urbanísticos, não chegamos a um modelo que possa ser considerado sustentável. A cidade de Bogotá, por exemplo, que tem o mesmo porte da capital paulista, mas com oito milhões de habitantes, tornou-se compacta e transformou-se em espaço para as pessoas.
Barcelona, na Espanha, e Manhattan, em Nova York, têm adensamento de mais de 300 habitantes por hectare. Na Capital, somente o bairro de Higienópolis aproxima-se desse índice, com mais ou menos 250 habitantes por hectare, seguido por Copacabana, no Rio de Janeiro. O tempo é de mudanças de paradigmas.
Um dos nossos melhores exemplos de espaço compacto está no centro, em um dos cartões postais da cidade de São Paulo: O Conjunto Nacional, que ocupa uma quadra delimitada pela Avenida Paulista, Rua Augusta, Alameda Santos e Rua Padre João Manoel. Modelo interessante de empreendimento “mixed-use”, a construção da década de 1950 foi idealizada pelo visionário arquiteto David Libeskind.
Neste complexo, a densidade é de aproximadamente 1.200 pessoas por hectare, pois o edifício multifuncional mistura os usos residencial, comercial, de serviços e lazer. É um empreendimento de sucesso que, lamentavelmente, não foi replicado em outras partes da cidade.
Na esteira desse modelo, em Chicago, nos Estados Unidos, a Roosevelt University faz sucesso como universidade de uso misto. Trata-se de uma torre de vidro com 32 andares, esguia, e somente com 40 vagas de garagem. O edifício une escritórios administrativos, salas de aula, refeitório, academia, centro de conferências, laboratórios e unidades residenciais, localizadas nos últimos 17 andares, e que são alugadas por estudantes. Outra realidade!
A recuperação das áreas centrais vai nesta direção, por exemplo, com doção em escala comercial do retrofit como modalidade de produção imobiliária. Entretanto, precisamos de avanços legais nesta área, como normas que disponham sobre a utilização de edifícios existentes, ao invés de aplicar no licenciamento do retrofit a legislação usada para novas edificações.
É preciso enfatizar que atrelado ao adensamento inteligente está a construção de espaços com escala humana. Existem inúmeras maneiras de concentrar pessoas de forma sustentável e com qualidade de vida.
Acreditamos que um dos caminhos para chegar à instituição desse modelo no Brasil é o estímulo aos debates qualificados. Por esta razão, o Sindicato promoverá de 13 a 16/9 a oitava edição da Convenção Secovi, com a realização de mais um Fórum Urbanístico Internacional, que vai por em discussão a Qualidade de Vida Urbana e seus Aspectos de Mobilidade.
Por fim, vamos continuar trabalhando para que o mercado imobiliário possa operar modelos sustentáveis na produção das cidades brasileiras, tendo em vista a necessidade de atender a taxa de crescimento demográfico e o deficit habitacional. As estimativas são de que nos próximos 10 anos deveremos produzir no País, anualmente, cerca de 1,9 milhão de novas unidades habitacionais.
As cidades devem estar preparadas para isto e novos modelos de ocupação serão desenvolvidos. Em cidades maiores, como São Paulo, adensamento e “mixed-use” podem ser bem aplicados, e outras localidades podem considerar o espraiamento como a melhor saída. Uma coisa é certa: as soluções não serão únicas, mas terão de ser adequadamente planejadas e implementadas.
*Presidente do Secovi-SP, o Sindicato da Habitação, e reitor da Universidade Secovi
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